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【兰考楼市之谜】为什么越来越多的兰考人“望房兴叹”?

| 招商动态 |2017-06-13

五年前在兰考买房的人乐坏了,两年前在兰考买房的人笑开心了,今天在兰考看房的人越来越多的是面露愁容。为什么今天的兰考人面对兰考的房子更多的是“望房兴叹”?

最近一段时间,听到越来越多的朋友慨叹:“兰考的房子真难找,买房子几乎都要排号,到时候还不一定能有你的份!而且房价涨得越来越快!”

按理说,兰考刚刚脱贫的一个非富裕县,房价如此上涨,且多数楼盘声称“无现房,需排号”,这样的情况一定是非合理性的。

兰考房价为何飞涨?

兰考虽然不是中原地区经济发达的县市,但是近几年的城市建设快速发展,以及交通优势的愈加凸显、制造业带来的就业机会的日趋显现,给兰考房价的快速上涨奠定了客观预期条件。

2012年以来,兰考城市建设突飞猛进,县城基础设施,公共服务建设呈现出跨越式发展状态。随着高铁的开通,招商引资效应的展现,加上兰考本就拥有的高速公路、国道、省道密集交织等交通优势,越来越多的兰考下辖乡镇的人士选择到县城定居。同时兰考旧城改造的拆迁区域范围大,拆迁户手中拥有大量的货币。综合各方面因素,兰考楼市的涨价预期较早地显现出来,这样也让房地产商对于兰考楼市比较看好,所以,房价上涨越来越快。

兰考住宅用地供应量如何?

前段时间,针对兰考百姓反应比较强烈的“兰考房价”问题,兰考政府方面曾专门召开过相关方面的会议,县委县政府表示:兰考主城区住宅用地供应量充足。

我个人认为,政府的这个说法还是比较符合客观事实。我们可以从兰考主城区发展现状和兰考主城区未来空间发展规划可以看出其中的支撑理由。

兰考主城区发展现状

上图是2017年2月份兰考主城区的谷歌卫星地图,我们可以看到,兰考四条环城路组成的闭环区域之内尚有众多空间没有开发或者众多已开发但需要改造的区域。

为了便于说明,我将整个主城区以陇海铁路为界限,分为道南产业集聚区和道北居住商贸区。纵观最近5年,兰考县城的房产开发主要集中在西部区域和北部区域,图上红色虚线圈起来的区域就是老百姓集中购房区域。

未来,兰考住宅地产的空间布局

陇海铁路以北区域,是兰考县城人口主要聚集区域,黄色区域就是住在用地区域,其中,兰考老城区发展较为成熟,房产开发也多是旧城改造。而上图几个红色区域也是房产开发的要地。

东部区域:根据兰考城市发展的“东控”政策,东部区域短期内不会过多开发。

北部区域:这一部分在油田区域以北,多是桐乡街道办事处所辖的社区或村庄,今后改造的路或许需要想当长一段时间。我们知道,东北部是兰考未来的交通战略要地,同时距离行政区域相对较近,北部区域也是购房置业的优质之选。

西北区域:这里开发相对较易,由于毗邻商务中心区,未来还有兰考中医院新院区入住,同时兰考一高等教育资源迁入,这将意味着,与商务区中心区比邻的周边区域将成为比较好的购房地。

西部区域:这一部分是未来的三义寨集中区发展集中地,从规划看,此区域位于西环路以西,紧邻主城区,未来或将实行城市管理。三义寨加入主城区可以说是顺理成章的事。此区域水系发达,环境条件优良,距离西高速出口只有几分钟车程,是比较好的置业选择。

道南产业集聚区的住宅用地相对较少,这里主要是工业用地。从规划图中可以看出,有几个区域还是值得期待。

高铁城市副中心区域:此区域以兰考高铁站为发展基础,多为商业用地,有部分住宅用地,未来将成为人流、物流、信息流的集中发散地。其中高铁站东侧的中部家居新城已经率先发力,开始紧张施工建设中。

恒大项目:恒大家居产业园内有一部分是住宅用地,恒大地产在中国已经是一块金字招牌,相信未来这一区域也将会兰考住宅地产领域的执牛耳者。

黄河路区域:黄河大道左右两侧的住宅用地是道南产业集聚区住宅用地的主力军,这里也已经建成了多个高端住宅小区,这一区域的房价目前在兰考来讲还是相对比较温和的。有买房需求的朋友不妨到此区域看看。

临陇海铁路区域:这一区域本来就是较早形成的住宅区,未来的城市改造不知是否进行,我们也将密切关注。

兰考楼市,将何去何从?

从兰考主城区规划看,兰考住宅用地供应量相当充足,不具备房价猛涨的客观基础。短期内涨得较猛,或许是文章开头我们所论述的涨价预期的几个因素所致。长期来看,兰考房价不具备高速上涨的基础。

从另一个方面说,房价的过快增长,也不利于人口向兰考主城区聚集,毕竟兰考地区的工资水平目前还不足以支撑过高的房价。如果任由房价自由野蛮上涨,或将会为兰考城市发展埋下不可预知的不稳定因素。这是兰考官方部门不得不考虑的问题。

千言万语汇成一句话:还是希望刚刚脱贫的兰考的县城楼市有一个稳定发展的过程,避免让一部分想在县城定居的人民出现“因房返贫”的尴尬局面!我想这也不是政府希望看到的结果。

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